Najważniejsze elementy umowy - najmu lokalu
- data i miejsce zawarcia umowy;
- dokładne określenie Wynajmującego i Najemcy (imię i nazwisko, adres zamieszkania, numer dokumentu potwierdzającego tożsamość, PESEL, itp.)
Przed podpisaniem umowy koniecznie sprawdź, czy wynajmujący jest uprawniony do dysponowania lokalem (poproś o akt własności, ewentualnie pełnomocnictwo od właściciela).
- określenie przedmiotu najmu (dokładne opisanie lokalu z podaniem jego adresu i powierzchni).
Bardzo ważne jest jak najdokładniejsze określenie, w jakim stanie lokal jest przekazywany Najemcy, jakie posiada media (ogrzewanie, prąd, wodę, linię telefoniczną, dostęp do Internetu), czy jest umeblowany, itd.
Dlatego przy przekazaniu lokalu koniecznie jest sporządzenie i podpisanie przez strony PROTOKOŁU, w którym zapisane zostaną stany liczników, wyposażenie lokalu, stopień zużycia znajdujących się w lokalu instalacji i urządzeń. Taki protokół będzie podstawą sprawdzenia stanu lokalu przy jego zdawaniu, po zakończeniu umowy.
- określenie sposobu używania lokalu (na cele mieszkalne Najemcy, z przeznaczeniem na siedzibę firmy, itd.)
- określenie terminu wydania lokalu, czyli terminu przekazania kluczy do lokalu (może to nastąpić przy podpisaniu umowy lub w innej dacie)
WAŻNE!
Jeżeli w umowie brak postanowień odnoszących się do terminu wydania lokalu, Wynajmujący powinien wydać go niezwłocznie, po wezwaniu przez Najemcę.
- określenie czasu, na jaki zawierana jest umowa (na czas oznaczony, na przykład w miesiącach lub z określeniem konkretnej daty, albo na czas nieoznaczony)
- określenie wysokości czynszu, terminu i sposobu jego płacenia;
- podpisy stron umowy;
CZYNSZ to suma, którą płacisz Wynajmującemu za wynajęcie lokalu i w tym znaczeniu słowo to używane jest w tym artykule. Potocznie tak samo określa opłaty za lokal, które właściciel jest obowiązany płacić, na przykład spółdzielni.
Jeżeli strony nie zapisały w umowie, w jaki sposób będzie płacony czynsz, wtedy powinien on być płacony z góry. Czas płacenia czynszu zależy wtedy od okresu, na jaki została zawarta umowa. Gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc, trzeba zapłacić czynsz za cały czas najmu z góry. Gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc, czynsz trzeba płacić miesięcznie (do dziesiątego każdego miesiąca) też z góry.
WAŻNE! Pamiętaj o terminowym opłacaniu czynszu. Jeżeli płacisz do rąk Wynajmującego, poproś go każdorazowo o pokwitowanie z datą. Jeżeli wpłacasz czynsz na wskazane konto, koniecznie zachowaj dowód zapłaty.
UWAGA!
Prawo dopuszcza możliwość podwyższenia przez Wynajmującego czynszu za lokal mieszkalny. Podwyżka czynszu powinna być uzasadniona i może nastąpić nie więcej niż raz na pół roku, a do tego z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego chyba, że strony w umowie ustaliły termin dłuższy. Jeżeli nie zgadzasz się z podwyżką i oświadczysz to Wynajmującemu, umowa wygaśnie.
W przypadku najmu na inne cele, Wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
UWAGA!
Umowa najmu lokalu mieszkalnego może zobowiązywać cię do wpłacenia KAUCJI, której celem jest zabezpieczenie określonych roszczeń Wynajmującego (np. z tytułu niezapłaconego czynszu, dokonanych uszkodzeń). Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu, obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opuszczenia lokalu lub nabycia jego własności przez Najemcę. Jeżeli nie ma przesłanek do tego, by dokonać potrącenia z kaucji należności Wynajmującego, kwota zwracana najemcy nie może być niższa od tej, która została od niego pobrana, choćby czynsz najmu uległ w międzyczasie obniżeniu.
W przypadku najmu na inne cele, wysokość kaucji i termin jej zwrotu, mogą być określone odmiennie.
Co warto dodatkowo zawrzeć w umowie najmu?
- dokładne określenie ewentualnych, dodatkowych – poza czynszem – kosztów korzystania z lokalu; warto precyzyjnie określić, kto opłaca rachunki za elektryczność, gaz, telefon, Internet, itp.
- jeżeli zamierzasz nieodpłatnie udostępnić lokal mieszkalny innej osobie lub go wynająć, w umowie musi znaleźć się postanowienie, w którym Wynajmujący wyrazi na to zgodę
- termin lub okoliczności, w których strony mogą wypowiedzieć umowę
Podpisując umowę, musisz pamiętać o wszystkich jej elementach. Pominięcie któregoś z nich, utrudni lub nawet uniemożliwi ewentualne dochodzenie praw przed sądem. Warto zatem przed podpisaniem umowy dobrze przeczytać jej projekt, najlepiej jednak poprosić o pomoc eksperta lub skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej.
Pomocą w tym zakresie mogą służyć m. in. Centrum Powitania w Warszawie, kliniki prawa przy uczelniach, Biuro Porad Obywatelskich w Warszawie. Dane kontaktowe znajdziesz w dziale portalu „Funkcjonowanie urzędów”.
