Аренда жилых помещений

Правила аренды жилых помещений устанавливают предписания:

Закон о защите прав квартирантов, жилищных ресурсах гмины и об изменениях гражданского кодекса (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego)
Гражданского кодекса (Kodeks cywilny), a именно ст. 680-692, которые относительно закона о защите прав квартирантов имеют общий характер, что означает, что они применяются только в сфере, не установленной в законе.
Закона о жилищных кооперативах (Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), если предметом аренды является жилье, принадлежащее жилищному кооперативу.

Главные обязанности сторон договора аренды жилых помещений:

Выдача жилья в состоянии, пригодном для оговоренного использования и поддержание его в таком же состоянии в течение всего времени аренды.

Это означает, что арендодатель должен обеспечить исправную работу имеющегося оборудования и техники в жилом помещении и здании, позволяющим арендатору пользоваться, например, водой, электроэнергией, отоплением и т.д.
Выполнение ремонта, указанного в ст. 6a п. 3 закона.
Когда арендатор выявит, что возникла необходимость провести ремонт, который оплачивает арендодатель, то он обязан сразу сообщить об это арендодателю (ст. 666 § 2 Гражданского кодекса).
Защита прав арендатора на пользование данным жильем (например, выполнение действий, направленных на защиту прав арендатора от притязаний третьих лиц на пользование данным жильем).

Арендатор – субъект, который будет пользоваться жильем

Оплата установленной арендной платы в оговоренные или установленные сроки.
Использование жилья для целей, оговоренных в договоре, а если договор не устанавливает способ пользования – то жилье должно использоваться согласно его особенностям и предназначению.
Содержание жилья в соответствующем техническом и гигиеническом состоянии.
Забота и защита от повреждений или уничтожения частей здания, предназначенных для общего пользования, указанных в ст. 6b п. 1 закона.
Выполнение мелкого ремонта, связанного с обычным пользованием жилья (ст. 662 § 2 Гражданского кодекса). Это ремонт и техобслуживание элементов жилья, указанные в ст. 6b закона.
Соблюдение домашнего порядка и учет потребностей других жильцов и соседей (ст. 683 Гражданского кодекса).

Арендодателем не всегда выступает владелец жилого помещения. Возможность сдать в аренду могут иметь также арендаторы, пользователи, наниматель. Если жилье предоставляется иным лицом, а не владельцем, тогда стоит ознакомиться с правом собственности такого лица относительно данного жилого помещения, например, договор аренды, поскольку в нем могут содержаться ограничения по возможности сдачи в субаренду жилья данными лицами.

Стороны могут заключить договор в произвольной форме, однако Гражданский кодекс предусматривает заключение договора в письменной форме на срок более 1 года. В случае несоблюдения данного условия считается, что договор заключен на неопределенное время. Из-за необходимости зафиксировать место проживания, а также необходимости получить регистрацию, с иностранцами следует заключать договор в письменной форме.

Договор может предусматривать внесение арендатором залога, гарантирующего оплату задолженности арендатора за аренду (например, задолженность по коммунальным платежам, то есть оплата за электроэнергию, воду, а также расходы по ремонту поврежденного по вине арендатора оборудования/элементов жилья). Арендодатель должен вернуть залог арендатору в день передачи арендатором жилья арендодателю. Залог не может превышать 12-кратной ежемесячной арендной платы за данное жилье, рассчитанной согласно ставке, действующей в день заключения договора (ст. 6 закона), однако на практике она в основном равна арендной плате за 1-3 месяца. Оплату залога стоит подтвердить соответствующей справкой, подписанной арендодателем. В договоре аренды следует точно указать способ возврата залога или учета его в счет арендной платы. Залог подлежит возврату в течение месяца со дня возврата жилья арендатором, после оплаты вышеуказанной задолженности арендодателем.

Расторжение договора аренды может произойти в силу прекращения его действия или по соглашению сторон.

Расторжение арендодателем – может произойти исключительно по причинам, указанным в ст. 11 п. 2-5 и в ст. 21 п. 4 и 5 закона (другие причины могут быть основанием расторжения договора только судом), и должно быть выполнено в письменном виде и указывать причины расторжения, иначе оно будет считаться недействительным.
Расторжение арендатором – предписания закона не содержат особых урегулирований в этой сфере, поэтому применяются предписания Гражданского кодекса (в частности, ст. 673 и ст. 688).

Договор нерегулярной аренды

Договор урегулирован предписаниями закона, с которым связаны особые решения, усиливающие позиции арендодателя относительно арендатора, например, выселение арендатора из жилого помещения после завершения договора.
Применение вышеуказанных решений зависит от заявления арендодателем о факте заключения договора нерегулярной аренды в казначейство.

Применение вышеуказанных решений зависит от заявления арендодателем о факте заключения договора нерегулярной аренды в казначейство.

Относительно такого «заявленного» договора, кроме некоторых исключений, не применяются предписания закона, а применяется Гражданский кодекс, который дает больше прав арендодателю, например, право повышения арендной платы до любого размера.

В случае отсутствия заявления договор имеет такие же последствия, как и обычный договор аренды, например, полностью подчиняется закону.

Договор, который заключается на определенное время, но не более чем на 10 лет, должен быть составлен в письменном виде, иначе он будет считаться недействительным.

К договору прилагаются дополнительные документы, которые связаны с возможным выселением арендатора из квартиры. Например:

Заявление арендатора в виде нотариального акта, в котором он был обязан выселиться и вернуть жилье в срок, указанный арендодателем (после окончания или расторжения договора);
Указание арендатором другого жилого помещения, в котором он будет проживать в случае выселения из занимаемого жилья;
Заявление владельца жилого помещения или лица, имеющего право распоряжаться жильем, в которое арендатор обязуется выселиться, o выражении согласия на проживание арендатора, по требованию арендодателя прилагается заявление с нотариально заверенной подписью.

Содержание договора аренды жилого помещения

Договор аренды должен содержать следующую информацию:

Дату и населенный пункт заключения договора.
Обозначение сторон договора:
- Физическое лицо – имя, фамилия, адрес проживания, номер и серия документа, удостоверяющего личность.
  Следует сверить правильность данных, указанных в договоре, с предъявленным документом, удостоверяющим личность.
  Если арендодатель состоит в браке, а жилье относится к совместному имуществу, то для заключения договора требуется согласие второго супруга (ст. 37 § 1 п. 1 Семейного и опекунского кодекса (Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy). Однако нет необходимости заключать договор с обоими супругами.
- Предприниматель – название, местонахождение, адрес и другие данные из Государственного судебного реестра (KRS) или Центральной ведомости и информации об экономической деятельности (CEIDG), в том числе номер реестра, данные лица, уполномоченного представлять предпринимателя, которое подписывает договор, учетный номер налогоплательщика (NIP).
  Следует сравнить данные, указанные в договоре, с данными из реестра. Обязательно проверять, что лицо, представляющее фирму и подписывающее договор, имеет на это право.
- Если договор подписывает уполномоченное лицо, то следует приложить к договору доверенность.
Точное определение арендуемого жилья – адрес, номер домовой книги, юридический статус, например, право собственности, право кооперативной собственности на квартиру, право на жилье, вытекающее из договора, который разрешает осуществлять субаренду; площадь, количество помещений, оснащение.Если Вы арендуете жилье вместе с подвалом, кладовкой, то это следует указать.Перед арендой жилого помещения стороны должны составить протокол, в котором будут указаны все элементы жилья и его оснащение вместе с указанием их технического состояния и степени изношенности. Иностранец, являющийся арендатором, должен позаботиться о том, чтобы в протоколе содержалось наиболее подробное описание передаваемого ему жилья и список оснащения и мебели, поскольку протокол является основанием для расчетов при возврате жилья, а, кроме того, защищает арендатора от обвинения в повреждении жилья.

4. Арендная плата, ее размер и другие платежи, которые должен оплачивать арендатор.

Если в договоре не указана арендная плата, то такой договор не будет являться договором аренды.
Стороны должны отделить арендную плату от других платежей, связанных с пользованием жилья (например, оплата за воду, электроэнергию, Интернет), и точно в договоре указать все обязанности, которые должен выполнять арендатор, а также сроки внесения данных платежей.

5.Способ оплаты арендной платы и других платежей (например, арендная плата наличными арендодателю или перечисление на банковский счет; в случае других платежей арендодатель может передавать получаемые им счета за коммунальные платежи, которые арендатор должен будет самостоятельно оплатить; стороны также могу установить, что арендатор будет оплачивать другие платежи в виде договорной ставки – в таком случае следует установить способ и сроки расчетов переплат/недоплат).

6. Срок оплаты (например, до 5-го числа каждого месяца). Если стороны не урегулируют срок внесения арендной платы, то она должна вноситься заранее. Когда аренда длится менее месяца – за весь срок аренды, а когда аренда длится больше месяца или когда договор был заключен на неопределенное время – ежемесячно, до 10-го числа месяца (ст. 669 Гражданского кодекса).

7. Возможности и правила повышения арендной платы.

Закон о защите прав арендатором, жилищном ресурсе гмины и об изменениях Гражданского кодекса (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego) ограничивает свободу арендодателей в сфере как размера взносов арендной платы (ст. 8a), так и их частоты (ст. 9 п. 1b).

8. Дополнительные обязанности сторон.

9.Определение лиц, которые будут проживать с арендатором в жилом помещении, а также период их проживания.

За арендную плату и другие платежи вместе с арендатором отвечают постоянно проживающие с ним совершеннолетние лица. Однако ответственность этих лиц ограничена до размера уже упомянутых платежей, причитающихся за период их проживания (ст. 6881 Гражданского кодекса).

10.Согласие или несогласие арендодателя на субаренду/передачу жилого помещения в безвозмездное пользование.

Согласие может быть получено также после заключения договора. Оно должно быть выражено в письменной форме.
Согласие не требуется для лица, которому арендатор должен выплачивать алименты (перечень данных лиц устанавливает ст. 128 и затем Семейный и опекунский кодекс (Ustawa Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy).

11. Процедура получения жилья (протокол перед выдачей жилья и после завершения аренды).
Для выставления претензий, например, по ремонту или по причине повреждения жилья, необходимо составить два протокола.

12. Правила и условия выполнения в жилье ремонта, например, переделок, а также способ их расчета после завершения договора.
Если стороны не урегулируют это в договоре, тогда согласно ст. 676 Гражданского кодекса, арендодатель на свое усмотрение может оставить эти улучшения, оплатив их стоимость, или потребовать вернуть прежний вид помещению.

13. Срок, на который заключен договор.

Договор, заключенный на срок более чем 10 лет, по истечении этого срока считается заключенным на неопределенное время (ст. 661 Гражданского кодекса).
Конечный срок договора, заключенного на определенное время, может быть указан путем установления конкретной даты или какого-либо определенного события в будущем.
Причины и сроки расторжения арендатором договора, заключенного на определенное время.

14.Установление дня, с которого договор вступает в силу.

15. Список приложений.
Следует указать все документы, приложенные к договору (например, доверенность, номер в Государственном судебном реестре (KRS), протокол передачи жилья арендатору). Если какой-либо документ был предоставлен стороне только для ознакомления, то упоминание о нем и его содержание должны быть в договоре.

16. Подписи сторон.

В договоре не может содержаться постановление, запрещающее арендатору регистрироваться в арендованном жилье или связывающее право регистрации с внесением дополнительной оплаты. Обязательство регистрации вытекает из предписаний права, и арендодатель не может Вам запретить это сделать или препятствовать этому.

Если какие-либо вопросы не будут определены в договоре, то применяются соответствующие предписания закона (в первую очередь предписания, регулирующие аренду).
Часто на практике бывает так, что арендодатель не согласовывает с арендатором содержание договора, поскольку пользуется готовым «универсальным» образцом, который представляет арендатору для подписания.

Следует знать, что если используются такие «универсальные» образцы, взятые в Интернете, то обычно они содержат обязательный минимум положений и необходима модификация данного содержания, учитывающая конкретную ситуацию. Если для подписания предоставлен такой готовый договор, с которым раньше арендатор не был ознакомлен, и после его прочтения арендатор посчитает, что хочет внести в него изменения/добавления, то в данном случае можно внести соответствующие записи (зачеркивания) вручную. Конечно, это разрешено при условии, что изменения условий договора были согласованы с арендодателем. В таком случае необходимо выполнить идентичные изменения во всех экземплярах договора и сопроводить каждое изменение подписями обеих сторон и датой. Также хорошо снабдить все экземпляры договора такой же записью, подписанной обеими сторонами, из которой будет вытекать, что договор содержит записи, выполненные вручную – какие, сколько и в каких местах договора.

Например. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, и распечатан на компьютере. Распечатка каждого экземпляра содержит две записи, выполненные вручную. Записи, сделанные вручную, выполнены в §3 п. 1 Договора (касающиеся проведения Интернета в жилье), а также в 6 п. 2 Договора (касающиеся лица, уполномоченного проживать с арендатором); каждая запись сопровождается датой 01.03.2015 г. и подписями Сторон.