Оренда житлових приміщень

Засади оренди житлових приміщень регулюють наступні положення:

Закон про захист прав квартирантів, житлові ресурси ґміни та про зміну цивільного кодексу (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego)
Цивільного кодексу (Kodeks cywilny), зокрема ст. 680-692, які стосовно закону про захист прав квартирантів мають загальний характер, тобто застосовуються лише у сфері, не встановленій цим законом.
Закону про житлові кооперативи (Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), якщо предметом оренди є житло, що належить житловому кооперативу.

Основні обов'язки сторін договору оренди житлових приміщень:

Орендодавець – суб'єкт, який здає житло в користування

Видача житла в стані, придатному для користування, згідно з домовленістю, та утримання його в такому самому стані впродовж усієї оренди.
Це означає, що орендодавець повинен забезпечити правильне функціонування наявного устаткування та техніки в житловому приміщенні та будинку таким чином, щоб орендар міг користуватися, наприклад, водою, електроенергією, отепленням тощо.
Виконання ремонту, указаного в ст. 6a п. 3 закону.Якщо орендар виявить необхідність виконати ремонт, який оплачує орендодавець, то він зобов'язаний зразу ж повідомити про це орендодавцю (ст. 666 § 2 Цивільного кодексу).

Захист прав орендаря на користування житлом (наприклад, виконання дій, спрямованих на захист його прав від вимог третіх осіб).

Орендар – суб'єкт, який користуватиметься житлом

Сплата визначеної орендної плати в домовлені або встановлені законом терміни.
Користування житлом з метою, обумовленою в договорі, а якщо договір не встановлює способу користування – то житло повинно використовуватися відповідно до властивостей та призначення.
Утримання житла у відповідному технічному та санітарно-гігієнічному стані.
Турбота та захист від пошкоджень або знищення частин будинку, призначених для спільного користування та вказаних у ст. 6b п. 1 закону.
Виконання дрібного ремонту, пов'язаного зі звичайним користуванням житлом (ст. 662 § 2 Цивільного кодексу). Це ремонт та техобслуговування елементів житла, указані в ст. 6b закону.
Дотримання домашнього порядку та належне ставлення до потреб інших мешканців та сусідів (ст. 683 Цивільного кодексу).

Орендодавець не завжди є власником житлового приміщення. Можливість здавати в оренду можуть мати також орендарі, користувачі, наймачі. Якщо житло орендуємо від іншої особи, а не від власника, тоді варто ознайомитися з правом власності такої особи на дане житлове приміщення, наприклад, з договором оренди, оскільки він може містити обмеження щодо можливості здачі в суборенду житла даними особами.
Сторони можуть укласти договір у довільній формі, проте Цивільний кодекс передбачає укладення договору в письмовій формі на термін більше 1 року. У разі недотримання цієї умови вважається, що договір укладено на невизначений час. З огляду на необхідність зафіксувати місце проживання та отримати реєстрацію, з іноземцями слід укладати договір у письмовій формі.

Договір може передбачати внесення орендарем завдатку, який гарантує сплату ним заборгованості за оренду (наприклад, заборгованість за комунальні оплати, тобто за електроенергію, воду, а також витрати на ремонт пошкодженого з вини орендаря устаткування/елементів житла). Орендодавець повинен повернути завдаток орендарю в день передачі орендарем житла орендодавцю. Завдаток не може перевищувати 12-кратної щомісячної орендної плати за дане житло, розрахованої відповідно до ставки, дійсної в день укладення договору (ст. 6 закону), проте на практиці вона зазвичай дорівнює орендній платі за 1-3 місяці. Сплату завдатку варто підтвердити відповідною довідкою, підписаною орендодавцем. У договорі оренди слід точно вказати спосіб повернення завдатку або його розрахунку в рамках орендної плати. Завдаток підлягає поверненню протягом місяця від дня повернення житла орендарем, після сплати вищенаведеної заборгованості орендодавцем.
Розірвання договору оренди може настати шляхом припинення його дії або за домовленістю сторін.

Розірвання орендодавцем – може настати виключно з причин, указаних у ст. 11 п. 2-5 та в ст. 21 п. 4 і 5 закону (інші причини можуть бути підставою для розірвання договору лише судом), та повинно бути оформлене в письмовій формі та називати причини розірвання, інакше воно вважатиметься недійсним.

Розірвання орендарем – положення закону не регулюють детально цієї сфери, тому застосовуються положення Цивільного кодексу (зокрема, ст. 673 та ст. 688).

Договір нерегулярної оренди

Договір регулюється положеннями закону, з яким пов'язані особливі рішення, що зміцнюють позицію орендодавця стосовно орендаря, наприклад, виселення орендаря з житлового приміщення після закінчення дії договору.
Застосування вищенаведених рішень залежить від зголошення орендодавцем в податкове управління факту укладення договору нерегулярної оренди.
Стосовно такого «заявленого» договору, крім деяких винятків, не застосовуються положення закону, а застосовується Цивільний кодекс, який дає більше прав орендодавцю, наприклад, право на підвищення орендної плати на свій розсуд.
У разі відсутності заяви, договір має такі самі наслідки, як і звичайний договір оренди, зокрема, повністю підпорядковується закону.
Договір, який укладається на визначений час, проте не більше ніж на 10 років, повинен бути оформлений у письмовій формі, інакше він вважатиметься недійсним.
До договору долучаються додаткові документи, які пов'язані з можливим виселенням орендаря з квартири. Наприклад:

Заява орендаря у формі нотаріального акта, у якій він зобов'язався виселитися та повернути житло в термін, указаний орендодавцем (після закінчення або розірвання договору);
Указання орендарем другого житлового приміщення, у якому він зможе проживати в разі виселення з орендованого житла;
Заява власника житлового приміщення або особи, яка має право розпоряджатися житлом, до якого орендар зобов'язується виселитися, прo надання згоди на проживання орендаря; на вимогу орендодавця долучається заява з нотаріально посвідченим підписом.

Зміст договору оренди житлового приміщення

Договір оренди повинен містити наступну інформацію:
Дату та населений пункт укладення договору.

Фізична особа – ім'я, прізвище, адреса проживання, номер та серія документа, який посвідчує особу. Потрібно звірити правильність даних, указаних у договорі, з пред'явленим посвідченням особи. Якщо орендодавець перебуває в шлюбі, а житло відноситься до спільного майна, то для укладення договору потрібна згода другого з подружжя (ст. 37 § 1 п. 1 Сімейного та опікунчого кодексу (Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy). Утім, нема обов'язку укладати договір обома членами подружжя.

Підприємець – назва , місцезнаходження, адреса та інші дані з Державного судового реєстру (KRS) або Центрального реєстру та інформації про економічну діяльність (CEIDG), у тому числі номер реєстру, дані особи, уповноваженої представляти підприємця та підписувати договір, ідентифікаційний номер платника податку (NIP). Потрібно звірити дані, указані в договорі, з даними з реєстру. Необхідно перевірити, чи особа, яка представляє фірму та підписує договір, має на це право.

Якщо договір підписує уповноважена особа, то потрібно долучити до договору довіреність.

Точне визначення орендованого житла – адреса, номер домової книги, юридичний статус, наприклад, право власності, право кооперативної власності на квартиру, право на житло, що виникає з договору, який дозволяє здавати житло в суборенду; площа, кількість приміщень, устаткування. Якщо Ви орендуєтее житло разом з підвалом, коміркою, то це потрібно вказати.

Перед здачею приміщення в оренду сторони повинні скласти протокол, у якому будуть записані всі елементи житла та його устаткування разом з описом їхнього технічного стану та ступеня зносу. Іноземець, який є орендарем, повинен потурбуватися про те, щоб протокол містив найдетальніший опис житла, яке йому передають, та список устаткування і меблів, оскільки протокол є підставою для розрахунків при поверненні житла, а, крім того, захищає орендаря від звинувачень у пошкодженні житла.

Орендна плата, її розмір та інші платежі, які повинен сплачувати орендар.

Якщо в договорі не встановлено розміру орендної плати, то такий договір не буде договором оренди.
Сторони повинні відокремити орендну плату від інших платежів, пов'язаних з користуванням житлом (наприклад, оплати за воду, електроенергію, Інтернет), і точно в договорі вказати всі обов'язки, які повинен виконувати орендар, а також терміни внесення даних платежів.

Спосіб сплати орендної плати та інших платежів (наприклад, орендна плата готівкою або перерахування грошей на банківський рахунок; у випадку інших платежів орендодавець може передавати отримувані ним фактури за, наприклад, комунальні платежі, орендарю, який самостійно їх сплачуватиме; сторони також можуть домовитися про те, що орендар сплачуватиме інші платежі у формі договірної ставки – у такому разі потрібно встановити спосіб та терміни розрахунків переплат/недоплат).

Термін сплати (наприклад, до 5-го числа кожного місяця).

Якщо сторони не врегулюють терміну внесення орендної плати, то вона повинна вноситися наперед. Коли оренда триває менше місяця – за ввесь строк оренди, а коли вона триває понад місяць або коли договір укладено на невизначений час – щомісячно, до 10-го числа кожного місяця (ст. 669 Цивільного кодексу).

Можливості та засади збільшення орендної плати.

Закон про захист прав орендарів, житлові ресурси ґміни та про зміну Цивільного кодексу (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego) обмежує свободу орендодавців у сфері збільшення розміру орендної плати (ст. 8a) та частоти змін (ст. 9 п. 1b).

Можливі додаткові обов'язки сторін.

Визначення осіб, які проживатимуть з орендарем у житловому приміщенні, а також період їхнього проживання.

За орендну плату та інші платежі разом з орендарем солідарно відповідають повнолітні особи, які постійно з ним проживають. Проте відповідальність таких осіб обмежується до розміру вже згаданих платежів, належних за період їхнього постійного проживання (ст. 6881 Цивільного кодексу).

Згода або незгода орендодавця на суборенду/передачу житлового приміщення в безкоштовне користування.

Згода може бути надана також після укладення договору. Її потрібно зафіксувати в письмовій формі.
Згода не вимагається для особи, якій орендар повинен виплачувати аліменти (перелік таких осіб установлює ст. 128 і наступні Сімейного та опікунчого кодеку (Ustawa Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy).

Процедура отримання житла (протокол перед видачею житла та після закінчення оренди).
Для пред'явлення вимог, наприклад, щодо ремонту або з причини пошкодження житла, необхідно скласти два протоколи.

Засади та умови виконання в житлі ремонту, наприклад, переробок, а також спосіб їхнього розрахунку після закінчення дії договору.

Якщо сторони не врегулюють цього в договорі, тоді згідно зі ст. 676 Цивільного кодексу, орендодавець на свій розсуд може залишити ці покращення, сплативши їхню вартість, або вимагати повернути приміщенню попередній стан.

Строк, на який укладено договір.

Договір, укладений на строк понад 10 років, по його спливі вважається укладеним на невизначений час (ст. 661 Цивільного кодексу).
Кінцевий термін дії договору, укладеного на визначений час, може бути вказаний установленням конкретної дати або якої-небудь визначеної події в майбутньому.
Причини татерміни розірвання орендарем договору, укладеного на визначений час.

Установлення дня, від якого договір набирає чинності.

Список додатків.

Потрібно назвати всі документи, долучені до договору (наприклад, довіреність, номер у Державному судовому реєстрі (KRS), протокол передачі житла орендарю). Якщо який-небудь документ пред'явлено стороні лише для ознайомлення, то слід указати про нього та про його зміст у договорі.

Підписи сторін.

Договір не може містити постанови, яка забороняє орендарю реєструватися в орендованому житлі або такої, яка обумовлює право на реєстрацію внесенням додаткової оплати. Обов'язок реєстрації виникає з положень права, тому орендар не може Вам заборонити або заважати це зробити.
Якщо які-небудь питання не будуть визначені в договорі, то застосовуються відповідні положення закону (у першу чергу положення, які регулюють оренду).
Часто на практиці буває так, що орендодавець не погоджує з орендарем змісту договору, оскільки користується готовим «універсальним» зразком, який представляє орендарю на підписання. Потрібно знати, що якщо застосовуються такі «універсальні» зразки, узяті з Інтернету, то зазвичай вони містять обов'язковий мінімум змісту, тому необхідно цей зміст модифікувати з урахуванням конкретної ситуації. Якщо на підписання представлено такий готовий договір, з яким орендар раніше не ознайомився, і після його прочитання він дійде висновку, що хоче внести до нього зміни/доповнення, то в даному випадку можна внести відповідні записи (закреслення) від руки. Звісно, це дозволено лише тоді, якщо зміни умов договору були погоджені з орендодавцем. У такому разі потрібно внести ідентичні зміни в усі примірники договору та супроводити кожну зміну підписами обох сторін та датою. Добре також у всі примірники договору внести такий самий запис, підписаний обома сторонами, про те, що договір містить відручні записи – які, скільки та в яких місцях договору.

Наприклад. Договір складено в двох примірниках, які мають однакову юридичну силу, і роздруковано на компютері. Роздруківка кожного примірника містить два записи від руки. Записи, від руки виконані в §3 п. 1 Договору (стосуються проведення Інтернету до житла), а також в 6 п. 2 Договору (стосуються особи, уповноваженої проживати з орендарем); кожний запис супроводжується датою 01.03.2015 р. та підписами сторін.