Приобретение недвижимости

Польское право различает следующие типы недвижимости:

• Земельный участок – это участки земли сельскохозяйственного или несельскохозяйственного назначения, которые являются отдельным предметом собственности.

• Здания – здания, которые хоть и связаны с землей, являются отдельной от нее недвижимостью и могут быть предметом собственности любого лица, кроме владельца земли.
  Отдельная собственность зданий имеется в основном при праве бессрочного пользования (чем является данное право – далее по тексту). Здания, которые приобрел обладатель права бессрочного пользования при заключении договора, и здания, построенные им на земле, отданной ему в бессрочное пользование, являются его собственностью – ст. 235 Гражданского кодекса.

  
  
• Части зданий (квартиры) – отдельная от земли или здания недвижимость, благодаря чему она может являться отдельным от них предметом собственности. Случаи установления отдельной собственности квартир определяет Закон о собственности квартир (Ustawa o własności lokali).

Иностранцы имеют право приобретать в Польше недвижимость на основании предписаний закона о приобретении недвижимости иностранцами (ustawа o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców).

За исключениями, предусмотренными в законе, o которых говорится далее по тексту, приобретение недвижимости связано с обязательством получения иностранцем разрешения, выдаваемого на основании административного решения, министром внутренних дел и администрации при согласии министра национальной безопасности, а в случае сельскохозяйственной недвижимости – также при согласии министра сельского хозяйства и развития села.

Приобретение недвижимости в понимании закона – это передача или установление права на недвижимость, которое может иметь вид права собственности или права бессрочного пользования.

Владение недвижимостью Владелец может иметь недвижимость, использовать ее, получать выгоду от владения ею. Также может ею распоряжаться, например, продавать, указывать в завещании, сдавать в аренду, устанавливать на нее ограниченное предметное право. Право на собственность может быть ограничено только на основании закона.

Бессрочное пользование Право бессрочного пользования заключается в передаче в бессрочное пользование земельной недвижимости, являющейся собственностью казначейства государства, воеводства, повята или гмины или их в совокупности, физическому или юридическому лицу на определенное время 99 лет (иного на меньший срок, но не менее чем на 40 лет). Оно касается земли, расположенной в административных пределах городов. Это право схоже с правом собственности, поскольку обладатель права бессрочного пользования пользуется землей, а не другие лица, например, он может продать землю или внести в завещание. Однако следует помнить, что эта форма с оплатой гмине.

Согласно закону приобретение недвижимости может быть выполнено в результате каждого правового акта, то есть не только на основании гражданско-правового договора. Наиболее важными способами приобретения недвижимости, для которых необходимо получить разрешение, можно назвать:

• Административное решение, например, решение о возврате отчужденной недвижимости в случае невыполнения цели, для которой недвижимость была отчуждена;
• Постановление суда, например, приобретение недвижимости путем разделения имущества после постановления о разводе или после ликвидации совместного имущества супругов;
• Право давности;
• Вступления в наследство иностранцами, которые не относятся к законным наследникам;
• Приобретение недвижимости в совместную собственность, например, совместно с супругом, имеющим польское гражданство;
• Преобразование кооперативного права на жилье в право собственности, причем само приобретение кооперативного права на жилье как приобретение ограниченного имущественного права не требует разрешения.

Стоит знать, что в Польше существуют ограниченные имущественные права (т.н. «право на чужое имущество»), дающие права на имущество, являющееся собственностью другого лица, которые имеет обычно владелец. На чужую недвижимость могут быть установлены:

Безвозмездное пользование (урегулированное в Гражданском кодексе); Важно – не путать безвозмездное пользование с бессрочным пользованием. Сервитут (урегулированное в Гражданском кодексе); Кооперативное имущественное право на жилье (урегулированное в Законе о жилищных кооперативах (Ustawа o spółdzielniach mieszkaniowych);

Позволяет пользоваться чужой недвижимостью

Ипотека (урегулированная в законе о домовых книгах и ипотеке (ustawа o księgach wieczystych i hipotece).

В этом случае уполномоченное лицо не пользуется чужим имуществом, ипотека служит для обеспечения оплаты задолженности. Даже продажа недвижимости не нарушает права кредитора по ипотеке, и он может предъявлять свои претензии тому, кто станет владельцем или обладателем права бессрочного пользования. То есть, если должник не оплачивает свой долг, кредитор имеет право удовлетворить претензии по недвижимости, которая обременена ипотекой, т.е. может начать принудительное взыскание и осуществить продажу недвижимости. Он будет иметь право на сумму, полученную от продажи первой очереди, несмотря на то, кто владеет правом собственности. Очень важно перед покупкой недвижимости ознакомиться с актуальной копией домовой книги (что такое домовая книга – далее по тексту), a именно проверить, что в ее разделе IV не фигурирует запись об установлении ипотеки. Здесь можно проверить номер домовой книги: https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html

Формы приобретения недвижимости и связанные с этим расходы

Согласно польскому праву, договоры, касающиеся передачи права на собственность, а также право бессрочного пользования, должны быть заключены в виде нотариального акта. Отсутствие такой формы приведет к тому, что договор будет недействительным и не обретет каких-либо правовых последствий – покупатель не получает собственность.

Нотариальные акты являются официальными документами. Они составляются нотариусами («rejent» – это старинное, но все еще встречающееся название нотариуса) в нотариальных канцеляриях. Однако в особых случаях (например, плохое состояние лица, которое хочет выполнить нотариальный акт), нотариус может выполнить действия в другом месте.

Нотариальная канцелярия, которая будет выбрана, может находится в другом населенном пункте, чем место проживания или местонахождение недвижимости.

Перечень зарегистрированных в Польше нотариальных канцелярий, в которые можно обратится, содержит Доклад министра юстиции о перечне зарегистрированных нотариальных канцелярий (Obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie ogłoszenia wykazu zarejestrowanych kancelarii notarialnych). Стоит сравнить предложения нотариальных канцелярий перед тем, как выбрать конкретную, следует попросит рассчитать стоимость всех нотариальных расходов и судебных платежей.

Во время заключения договора иностранец обязан будет предъявить нотариусу разрешение на приобретение недвижимости. Без предъявления такого разрешения нотариус не составит договор.

Важными документами, касающимися приобретаемой недвижимости, которые должны предъявлены нотариусу, являются также:

Копия из домовой книги

Домовая книга – это документ, из которого можно получить основную информацию на тему данной недвижимости. Она позволяет установить, кому и какие права на недвижимость полагаются, а именно кто является ее владельцем, каким является метраж жилья, а также недвижимость, обремененная ипотекой или другими правами в пользу третьих лиц. Домовая книга ведется судом по местоположению недвижимости. Домовые книги находятся в свободном доступе. Доступ к домовым книгам возможен на сайте Министерства юстиции https://ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do, a распечатать документ с данного сайта можно на основании решения суда.

Выписка и план из ведомости земли и зданий

Ведомость земли и зданий – это единый для страны реестр информации о земле, зданиях и квартирах, который содержит, например, данные об их местоположении, площади, предназначении, а также о владельцах и других субъектах, владеющих этими землями и зданиями. Ведомость ведет староста. Заявление на выдачу выписки или плана из реестра могут подать лично точно указанные субъекты, например, владелец недвижимости, лицо, имеющее в этом правовой интерес, органы государственной администрации и структурные подразделения территориального самоуправления.

Нотариус всегда составляет договор на польском языке, а по требованию стороны дополнительно – на иностранном языке. Для этого можно использовать собственные знания данного языка или воспользоваться услугами нотариального переводчика.

Стороны ставят подписи на оригинале нотариального акта, который остается в канцелярии. Нотариус обязан хранить оригиналы актов в течение 10 лет со дня их составления. По истечении этого времени или в момент прекращения осуществления нотариальной деятельности, он передает их в архив домовых книг районного суда по местонахождению канцелярии. Стороны получают только выписки из акта. В случае необходимости получить дополнительную выписку (например, в случае ее пропажи, уничтожения), даже через много лет со дня заключения договора стороны могут получить в любом количестве в канцелярии нотариуса, составившего акт, или в соответствующем районном суде.

За составление договора в виде нотариального акта нотариусу полагается вознаграждение, т.н. нотариальный сбор, размер которого нотариус может определить на свое усмотрение. Однако он не имеет право требовать больше ставок, установленных Распоряжением министра юстиции о максимальных ставках нотариального сбора (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej).

Стоит подчеркнуть, что ставки, указанные в данном распоряжении, следует увеличить на налог НДС (23%).

Основанием для установления нотариального сбора является стоимость недвижимости, указанная сторонами. Сбор является процентом или дробной частью процента от стоимости недвижимости.

Согласно § 3 упомянутого распоряжения, максимальная ставка составляет от стоимости:до 3000 злотых – 100 злотых;

• более 3000 злотых до 10 000 злотых – 100 злотых + 3% от суммы, превышающей 3000 злотых;
• более 10 000 злотых до 30 000 злотых – 310 злотых + 2% от суммы, превышающей 10 000 злотых;
• более 30 000 злотых до 60 000 злотых – 710 злотых + 1% от суммы, превышающей 30 000 злотых;
• более 60 000 злотых до 1 000 000 злотых – 1010 злотых + 0,4% от суммы, превышающей 60 000 злотых;
• более 1 000 000 злотых до 2 000 000 злотых – 4770 злотых + 0,2% от суммы, превышающей 1 000 000 злотых;
• более 2 000 000 злотых – 6770 злотых + 0,25% от суммы, превышающей 2 000 000 злотых, однако не более чем 10 000 злотых, а в случае действий, выполняемых между лицами, которые относятся к I налоговой группе в понимании предписаний закона от 28 июля 1983 г. о налоге на наследство – не более чем 7500 злотых.

В случае недвижимости стоимостью, например, 400.000,00 злотых, нотариальный сбор не может быть более 2.370 злотых. Кроме того, в случае некоторых типов договоров, ставка сбора ниже и составляет соответствующую дробную часть суммы, рассчитанной согласно вышеуказанному § 3  распоряжению. Например, в случае договора продажи жилого помещения, одноквартирного дома или земельной недвижимости, которой является строительный участок, эта дробная часть составляет ½ (§ 6  распоряжения). Если стоимость недвижимости составляет 400.000,00 злотых, то вознаграждение нотариуса не может превысить 1.185 злотых (½ от 2.370 злотых).

Повсеместно принятой практикой нотариальных канцелярий является установление расходов на максимальном уровне. Мы всегда можем пробовать обсуждать размер сбора, поскольку эти оплаты могут быть значительно ниже. Стоит также попросить нотариуса сообщить о всех оплатах до момента, когда будет решено приобрести недвижимость через данную канцелярию.

Стоит также знать, что на основании ст. 6 § 1 Закона о нотариатеe (Prawо o notariacie), лицо, которое не в состоянии оплатить требуемое нотариусом вознаграждение, может обратиться с заявлением в суд об освобождении полностью или частично от оплаты данного вознаграждения. Такое заявление подается в районный суд по месту проживания заявителя. В заявлении следует определить нотариальное действие, которое будет освобождено от оплаты, а также обосновать, почему необходимо выполнить данные действия и почему их стоимость не может быть оплачена. К заявлению следует приложить официальный бланк с заявлением о составе семьи, имуществе, доходах и источниках содержания физического лица, ходатайствующего об освобождении от судебных оплат в гражданском процессе.

Суд проверяет информацию в заявлении без возбуждения процесса. Если проверка суда подтвердит, что заявитель не в состоянии оплатить за счет казначейства страны.

Кроме вышеуказанного вознаграждения, за составление акта нотариус взимает со сторон договора:

• Оплату за составление выписок из акта. Цена выписки зависит от количества страниц акта и составляет 6 злотых за каждую начатую страницу формата A4 (однако это цены, которые устанавливаются индивидуально и могут быть ниже). Выписки получают стороны акта, суд, который ведет домовую книгу, геодезическая служба и казначейство, a также министр внутренних дел, поскольку в случае недвижимости, приобретаемой иностранцами, нотариус обязан выслать данному министру выписку из акта, на основании которого иностранец приобрел или получил недвижимость в Польше.
• Судебный сбор за заявления о записи в домовой книге. При записи права собственности или бессрочного пользования судебный сбор составляет 200 злотых нетто. Кроме того, если недвижимость не имеет домовой книги, обязательной является оплата заявления об ее изготовлении – 60 злотых нетто. Заявления о выполнении соответствующих записей в домовых книгах нотариус содержит в нотариальном акте, выписку из которого вместе с судебным сбором отправляет в соответствующий районный суд.
• Налог на гражданско-правовые действия в случае приобретения недвижимости на вторичном рынке – 2% налогооблагаемой базы. Основанием для налогооблагаемой базы является рыночная стоимость недвижимости. Налог уплачивает только покупатель.

Случаи приобретения недвижимости иностранцем без необходимости получения разрешения

Закон предусматривает исключения, в которых приобретение недвижимости может возникнуть без необходимости получения разрешения. В частности, ст. 8 определяет такие случаи.

Не требует получения разрешения:

• Приобретение отдельного жилья в понимании закона о собственности жилья (ustawa o własności lokali) (т.е. квартиры в доме).
• Приобретение гаража, если это связано с удовлетворением жилищных потребностей иностранца.
• Гараж должен быть дополнением к дому или квартире, которые иностранец уже имеет, или именно приобретает вместе с данным гаражом. Однако невозможно приобрести без разрешения сам гараж, например, для его сдачи в аренду.
• Субъекты, имеющие офис (например, юридические лица), не пользуются данным разрешением, поскольку в их случае не говорится о необходимости удовлетворения жилищных условий.
• Приобретение недвижимости иностранцем, проживающим в Польше не менее 5 лет со дня предоставления ему разрешения на постоянное пребывание или на пребывание постоянного резидента Европейского Союза.
• Приобретение иностранцем, являющимся супругом польского гражданина и проживающим в Польше не менее 2 лет со дня предоставления ему разрешения на постоянное пребывание или на пребывание долгосрочного резидента Европейского Союза, недвижимости, которая будет в результате приобретения, являться совместно нажитым имуществом супругов.
• Приобретение иностранцем недвижимости, если в день приобретения он имеет право законного наследования после продавца недвижимости, а продавец недвижимости является ее владельцем или обладателем права бессрочного пользования не менее 5 лет.

Данные исключения не применяются относительно:

• Недвижимости, расположенной в приграничной зоне (то есть: это гмины, находящиеся на расстоянии до 15 км от границы Польши) – ст. 12 Закона о защите государственной границы (Ustawа o ochronie granicy państwowej). Более подробное перечень данной недвижимости устанавливает Распоряжение министра внутренних дел и администрации о перечне гмин и других единиц основного территориального деления государства, расположенных в приграничной зоне, и таблицы, указывающие диапазон данной зоны (Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie wykazu gmin i innych jednostek zasadniczego podziału terytorialnego państwa położonych w strefie nadgranicznej oraz tablicy określającej zasięg tej strefy);

• Сельскохозяйственные угодья площадью более 1 га.
  Закон предусматривает еще другие случаи, в которых иностранец освобожден от получения разрешения. Они касаются в основном иностранцев, являющихся гражданами или предпринимателями других стран – сторон договора о Европейской экономической зоне или Швейцарской конфедерации.