Придбання нерухомості

Польське право розрізняє наступні типи нерухомостей:

• Земельна ділянка – це ділянка землі сільськогосподарського або несільськогосподарського призначення, яка являє собою окремий предмет власності.
• Будинки – будинки, які хоч і пов'язані з землею, на якій стоять, то являють собою окрему від неї нерухомість і можуть бути предметом власності будь-якої іншої ніж власник особи.Окрема власність на будинки виступає в основному при праві безстрокового користування (про це право читайте далі). Будинки, які придбав власник права на безстрокове користування при укладенні договору, та будинки, побудовані ним на землі, відданій йому в безстрокове користування, є його власністю – ст. 235 Цивільного кодексу.

• Частини будинків (квартири) – окрема від землі або будинку нерухомість, завдяки чому вона може бути окремим від них предметом власності. Випадки встановлення окремої власності на квартири визначає Закон про право власності на квартири (Ustawa o własności lokali).

Іноземці мають право купувати в Польщі нерухомість на основі положень закону про придбання нерухомості іноземцями (ustawа o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców).

За винятками, передбаченими в законі, прo які мовиться далі, придбання нерухомості пов'язано з обов'язком отримання іноземцем дозволу, виданого на основі адміністративного рішення, міністром внутрішніх справ та адміністрації та погодженим з міністром національної безпеки, а в разі сільськогосподарської нерухомості –

також з міністром сільського господарства та розвитку села.

Придбання нерухомості в розумінні закону – це передача або встановлення права на нерухомість, які можуть мати форму права власності або права на безстрокове користування.

Володіння нерухомістю Власник може мати нерухомість, користуватися нею, отримати доходи та користь від володіння нею. Також може нею розпоряджатися, наприклад, продавати, передавати за заповітом, здавати в оренду, установлювати на неї обмежене предметне право. Право власності може бути обмежено лише на основі закону.

Безстрокове користування Право на безстрокове користування полягає в передачі в безстрокове користування земельної нерухомості, яка є власністю державної скарбниці держави, воєводства, повіту або ґміни або їх у сукупності, фізичній або юридичній особі на визначений час 99 років (винятково на коротший термін , але не менше ніж на 40 років). Воно стосується землі, розташованої в адміністративних межах міст. Це право наближене до права власності, оскільки особа, яка має право на безстрокове користування користується землею сама, без урахування інших осіб, наприклад, вона може продати землю або передати її за заповітом. Проте потрібно пам'ятати, що з цією формою пов'язана оплата на користь ґміни.

Згідно з законом придбати нерухомість можна в результаті кожного правового акта, тобто не лише на основі цивільно-правового договору. Найважливішими способами придбання нерухомості, для яких необхідно отримати дозвіл, є наступні:

• Адміністративне рішення, наприклад, рішення про повернення відчуженої нерухомості в разі, якщо нею користувалися незгідно з метою, для якої нерухомість була відчужена;
• Постанова суду, наприклад, придбання нерухомості шляхом розподілу майна після постанови про розірвання шлюбу або після ліквідації спільної власності подружжя;
• Набувальна давність;
• Спадкування за заповітом іноземцями, які не належать до законних спадкоємців;
• Придбання нерухомості у співвласність, наприклад, спільно з другим з подружжя, який має польське громадянство;
• Перетворення кооперативного права на житло на право власності, при чому саме набуття кооперативного права на житло як набуття обмеженого предметного права не вимагає дозволу.

Варто знати, що в Польщі існують обмежені предметні права (т.зв. «право на чуже майно»), які дають право на майно, що є власністю іншої особи. Такі права має зазвичай власник. На чужу нерухомість можуть бути встановлені:

Безкоштовне користування (урегульоване в Цивільному кодексі); Важливо – не плутати безкоштовне користування з безстроковим користуванням. Сервітут (урегульоване в Цивільному кодексі); Право кооперативної власності на житло (урегульоване в Законі про житлові кооперативи (Ustawа o spółdzielniach mieszkaniowych);

Дозволяє користуватися чужою нерухомістю

Іпотека (урегульована в законі про домові книги та іпотеку (ustawа o księgach wieczystych i hipotece).

У такому випадку увповноважена особа не користується чужим майном, іпотека служить для забезпечення сплати заборгованості. Навіть продаж нерухомості не порушує права іпотечного кредитора і він може пред'являти свої вимоги тому, хто стане власником або набуде право на безстрокове користування. Тобто, якщо боржник не сплачує свого боргу, то кредитор має право задовольнити вимоги щодо нерухомості, обтяженої іпотекою, тобто може порушити примусове виконавче провадження і здійснити продаж нерухомості. Він матиме право на суму, виручену від продажу в першу чергу, незважаючи на те, хто володіє правом власності. Дуже важливо перед закупівлею нерухомості ознайомитися з актуальною копією домової книги (що таке домова книга – читайте далі), a саме перевірити, чи в її розділі IV не має запису про встановлення іпотеки. Тут можна перевірити номер домової книги.

Форми придбання нерухомості та пов'язані з цим витрати

Згідно з польським законодавством, договори, що стосуються передачі права на власність, а також права на безстрокове користування, повинні бути укладені в формі нотаріального акта. Відсутність такої форми призведе до того, що договір вважатиметься недійсним та не матиме жодних правових наслідків – покупець не набуде права на власність.

Нотаріальні акти є офіційними документами. Вони складаються нотаріусами («rejent» – це стара, проте, все ще стосована назва нотаріуса) в нотаріальних конторах. Утім, в особливих випадках (наприклад, поганий стан особи, яка бажає оформити нотаріальний акт), нотаріус може виконати дії в іншому місці.
Нотаріальна контора, яку оберемо, може знаходитися в іншому населеному пункті ніж місце проживання або місцезнаходження нерухомості.

Перелік зареєстрованих у Польщі нотаріальних контор, до яких можна звернутися, містить Повідомлення міністра юстиції про перелік зареєстрованих нотаріальних контор (Obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie ogłoszenia wykazu zarejestrowanych kancelarii notarialnych). Варто порівняти пропозиції нотаріальних контор перед обранням однієї з них та запитати про вартість усіх нотаріальних витрат та судових платежів.
Укладаючи договір іноземець зобов'язаний пред'явити нотаріусу дозвіл на придбання нерухомості. Без пред'явлення такого дозволу нотаріус не складе договору.
Важливими документами, що стосуються купованої нерухомості, а які потрібно пред'явити нотаріусу, є:

Копія з домової книги

Домова книга – це документ, з якого можна отримати основну інформацію про дану нерухомість. Вона дозволяє встановити, кому та які права на нерухомість належать, а саме хто є її власником, якою є площа житла, а також чи нерухомість є обтяжена іпотекою або іншими правами на користь третіх осіб. Домова книга ведеться судом за місцезнаходженням нерухомості. Домові книги знаходяться у вільному доступі. Доступ до домових книг можливий на сайті Міністерства юстиції https://ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do, a роздрукувати документ з даного сайту можна за рішенням суду.

Витяг та план з реєстру земель та будинків

Реєстр земель та будинків – це єдиний для країни реєстр інформації про землі, будинки та квартири, який містить, наприклад, дані про їхнє місцезнаходження, площу, призначення, а також про власників та інших суб'єктів, які володіють цими землями та будинками. Реєстр веде староста. Заяву на видачу витягу або плану з реєстру можуть подати особисто точно вказані суб'єкти, наприклад, власник нерухомості, особа, яка має в цьому правовий інтерес, органи державної адміністрації і структурні підрозділи територіального самоврядування.

Нотаріус завжди складає договір польською мовою, а на вимогу сторони додатково – іноземною мовою. Для цього можна використати власні знання даної мови або скористатися послугами нотаріального перекладача.

Сторони ставлять підписи на оригіналі нотаріального акта, який зберігається в конторі. Нотаріус зобов'язаний зберігати оригінали актів упродовж 10 років від дня їх складання. Після спливу цього часу або в момент припинення нотаріальної діяльності, він передає їх в архів домових книг районного суду за місцезнаходженням контори. Сторони отримують лише витяги з акта. У разі необхідності отримати додатковий витяг (наприклад, у разі його втрати, знищення), навіть через багато років після укладення договору сторони можуть отримати його в будь-якій кількості в конторі нотаріуса, який склав акт, або у відповідному районному суді.
За складення договору в формі нотаріального акта нотаріусу належить винагорода, тобто нотаріальний збір, розмір якого нотаріус може визначити на свій розсуд.

Проте, він не має права вимагати від Вас більше ніж це пердбачає ставка, установлена Розпорядженням міністра юстиції про максимальні ставки нотаріального збору (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej).
Варто підкреслити, що ставки, указані в даному розпорядженні, слід збільшити на податок ПДВ (23%).
Підставою для встановлення нотаріального збору є вартість нерухомості, указана сторонами. Збір являє собою процент або дробову частину процента від вартості нерухомості.

Згідно з § 3 вищенаведеного розпорядження, максимальна ставка становить від вартості:

• до 3000 злотих – 100 злотих;
• від 3000 злотих до 10 000 злотих – 100 злотих + 3% від суми, яка перевищує 3000 злотих;
• від 10 000 злотих до 30 000 злотих – 310 злотих + 2% від суми, яка перевищує 10 000 злотих;
• від 30 000 злотих до 60 000 злотих – 710 злотих + 1% від суми, яка перевищує 30 000 злотих;
• від 60 000 злотих до 1 000 000 злотих – 1010 злотих + 0,4% від суми, яка перевищує 60 000 злотих;
• від 1 000 000 злотих до 2 000 000 злотих – 4770 злотих + 0,2% від суми, яка перевищує 1 000 000 злотих;
• від 2 000 000 злотих – 6770 злотих + 0,25% від суми, яка перевищує 2 000 000 злотих, проте не більше ніж 10 000 злотих, а в разі дій, які виконуються поміж особами, що відносяться до I податкової групи, згідно з положеннями закону від 28 липня 1983 р. про податок на спадщину – не більше ніж 7500 злотих.

Отож, у разі нерухомості вартістю, наприклад, 400.000,00 злотих, нотаріальний збір не може перевищувати 2.370 злотих. Крім того, у разі деяких типів договорів, ставка збору є нижчою і становить відповідну дробову частину суми, розрахованої згідно з вищевказаним § 3 розпорядження.

Наприклад, у разі договору купівлі-продажу житлового приміщення, одноквартирного дому або земельної нерухомості, яка являє собою будівельну ділянку, ця дробова частина становить ½ (§ 6 розпорядження). Якщо вартість нерухомості становить 400.000,00 злотих, то винагорода нотаріуса не може перевищувати 1.185 злотих (½ від 2.370 злотих).
Повсякденною практикою нотаріальних контор є встановлення витрат на максимальному рівні. Ми завжди можемо намагатися вести переговори щодо розміру збору, оскільки ці оплати можуть бути значно нижчими. Варто також попросити нотаріуса, аби він повідомив про всі оплати до того, як вирішимо придбати нерухомість через дану контору.

Варто також знати, що на основі ст. 6 § 1 Закону про нотаріат (Prawо o notariacie), особа, яка неспроможна оплатити вимагану нотаріусом винагороду, може звернутися з заявою до суду про звільнення повністю або частково від сплати даної винагороди. Така заява подається до районного суду за місцем проживання заявника. У заяві слід визначити нотаріальну дію, яка звільнятиметься від оплати, а також обґрунтувати, чому необхідно виконати дані дії та чому їхня вартість не може бути оплачена. До заяви потрібно долучити офіційний бланк з заявою про стан сім'ї, майно, доходи та джерела утримання фізичної особи, яка клопочеться про звільнення від судових оплат у цивільному провадженні.

Суд перевіряє інформацію, уміщену в заяві без порушення провадження. Якщо перевірка, проведена судом підтвердить, що заявник не в змозі оплатити витрати, тоді суд визначає нотаріуса, який виконає необхідну нотаріальну дію за рахунок Державної скарбниці.

Крім вищеназваної винагороди, за складення акта нотаріус стягує від сторін договору:

• Оплату за складення витягів з акта. Ціна витягу залежить від кількості сторінок акта та становить 6 злотих за кожну розпочату сторінку формату A4 (утім, це ціни, які встановлюються індивідуально і можуть бути меншими). Витяги отримують сторони акта, суд, який веде домову книгу, геодезійна служба та податкове управління, a також міністр внутрішніх справ, оскільки в разі нерухомості, яку придбає іноземець, нотаріус зобов'язаний надіслати даному міністру витяг з акта, на основі якого іноземець придбав або отримав нерухомість у Польщі.
  • Судовий збір за заяви про записи в домовій книзі. При записі права власності або права на безстрокове користування судовий збір становить 200 злотих нетто. Крім того, якщо нерухомість не має домової книги, обов'язковою є оплата заяви про її виготовлення – 60 злотих нетто. Заяви про виконання відповідних записів в домових книгах нотаріус долучає до нотаріального акта, витяг з якого разом з судовим збором надсилає до відповідного районного суду.
  • Податок на цивільно-правові дії в разі придбання нерухомості на вторинному ринку – 2% податкової бази. Підставою для податкової бази є ринкова вартість нерухомості. Обов'язок сплати податку несе виключно покупець.

• Придбання нерухомості іноземцем, який проживає в Польщі не менше 5 років від дня надання йому дозволу на постійне перебування або на перебування довгострокового резидента Європейського Союзу.
• Придбання іноземцем, який перебуває в шлюбі з польським громадянином і проживає в Польщі не менше 2 років від дня надання йому дозволу на постійне перебування або на перебування довгострокового резидента Європейського Союзу, нерухомості, яка в результаті придбання становитиме спільну власність подружжя.
• Придбання іноземцем нерухомості, якщо в день придбання він має право на спадкування за законом від продавця нерухомості, а продавець нерухомості є її власником або має право на безстрокове користування протягом щонайменше 5 років.
  • Черговість спадкування за законом та перелік спадкоємців установлює ст. 931-9341 Цивільного кодексу, згідно з якою спадкоємцями є родичі по нисхідній лінії (діти, внуки, правнуки), другий з подружжя, родичі, брати та сестри, родичі братів та сестер по нисхідній лінії, дід, баба, родичі діда та баби по нисхідній лінії, діти другого з подружжя спадкодавця.
  • Суттєвою є сама можливість набуття права власності на нерухомість, наприклад, племінниця спадкодавця не набуде нерухомості на основі спадкування за законом, якщо в спадкодавця буде дитина. Проте як особа, що належить до переліку спадкоємців за законом, вона може користуватися вищенаведеним правом, якщо, наприклад, дитина спадкодавця забажає їй цю успадковану нерухомість продати.

Випадки придбання нерухомості іноземцем без необхідності отримання дозволу

Закон передбачає винятки, за якими нерухомість можна придбати без необхідності отримання дозволу. Такі випадки визначає, зокрема, ст. 8.

Не вимагає отримання дозволу:

• Придбання окремого житла в розумінні закону про власність житла (ustawa o własności lokali) (тобто квартири в будинку).
• Придбання гаражу, якщо це пов'язано з задоволенням житлових потреб іноземця.
  • • Гараж повинен бути додатком до дому або квартири, якими вже іноземець володіє, або які саме має намір придбати разом з цим гаражем. Проте неможливо придбати без дозволу сам гараж, наприклад, для його подальшої здачі в оренду.
    • Суб'єкти, які мають офіс (наприклад, юридичні особи), не користуються вищенаведеним дозволом, тому що в їхньому випадку не йдеться про необхідність задоволення житлових потреб.

Ці винятки не стосуються:

• Нерухомостей, розташованих у прикордонній зоні (тобто: це ґміни, що знаходяться на відстані до 15 км від кордону Польщі) – ст. 12 Закону про захист державних кордонів (Ustawа o ochronie granicy państwowej). Детальніший перелік таких нерухомостей містить Розпорядження міністра внутрішніх справ та адміністрації про перелік ґмін та інших одиниць основного територіального поділу держави, розташованих у прикордонній зоні та таблиці-покажчики, які позначають межі цієї зони (Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie wykazu gmin i innych jednostek zasadniczego podziału terytorialnego państwa położonych w strefie nadgranicznej oraz tablicy określającej zasięg tej strefy);
• Сільськогосподарських угідь площею понад 1 га.Закон передбачає ще інші випадки, у яких іноземець звільнений від обов'язку отримання дозволу. Вони стосуються здебільшого іноземців, які є громадянами або підприємцями інших країн-сторін договору про Європейську економічну зону або Швейцарської конфедерації.